Azərbaycanda Mənzil İstismar Sahələrinin ləğvi illərdir gündəmə gəlsə də, bu qurum hələ də sakinlərdən pul toplayır…
Əkrəm Həsənov: “Sakinlər istənilən vaxt “JEK”i də, MTK-nı da məhkəməyə verə, onların qanunsuz fəaliyyətini dəyandıra bilərlər”
“Sakinlər hətta ödəniş də etməyə bilərlər, çünki onların vətandaşlardan pul toplamağan heç bir haqqı yoxdur”
“JEK”lərin qanunvericilikdə ləğvi nəzərdə tutulub. Amma bu qurum fəaliyyətini hələ də davam etdirir. Bir neçə il əvvəl qəbul edilən Mənzil Məcəlləsində “JEK” lərin fəaliyyətinə icazə verəcək heç bir müddəa yoxdur.
Ölkə prezidentinin 2018-ci ilin 30 noyabr tarixində “Azərbaycan Respublikasında mənzil fondunun özəlləşdirilməsi haqqında” Qanuna etdiyi dəyişikliyə əsasən, bu günə qədər mənzillərdən yığılan xidmət haqlarına tətbiq edilən vahid tarif ləğv edilib. Bu, o deməkdir ki, MİS-lər əhalidən mənzil pulu da yığa bilməzlər. Amma əksəriyyət “JEK”lər hələ də Sovet dövründən qalmış ənənəni davam etdirərək, mənzil idarəçiliyi ilə məşğul olurlar.
Belə ki, həm mənzil pulu yığır, həm də lift, zibil pulu alır və arayışlar verirlər. Üstəlik, verdikləri arayışa 5-10 manat “əl haqqı” da tələb edirlər. Son vaxtlar bununla bağlı bəzi “JEK”lərdə sakinlərlə qurum əməkdaşları arasında narazılıqlar yaşanır. Sakinlər üçün həyati əhəmiyyəti vacib olan sənəd və arayışların verilməsində bilərəkdən problem yaşadılır. Əvəzində mənzil, lift və ya məişət tullantılarına görə borcun tamamlə silinməsi tələb edilir. İmkanı yetməyən və ödənişi sonraya saxlayan sakinə lazım olan sənəd də verilmir. Özlərini nazir və məmur kimi aparan “JEK” işçiləri qanunvericiliyə zidd addım atmalarına rəğmən, həm də sakinlərin əsəblərini tarıma çəkirlər.
2009-cu il oktyabrın 1-də qüvvəyə minən Mənzil Məcəlləsi faktiki olaraq MİS-ləri mənzil fondunun idarə edilməsi prosesindən hüquqi baxımdan kənarlaşdırıb.
Belə ki, yeni Məcəllədə dövlət mənzil fondunun müvafiq dövlət qurumları, bələdiyyə mənzil fondunun isə məhz bələdiyyələr tərəfindən idarə olunması öz əksini tapıb. Məcəllənin 141-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün 3 təşkilati forma təklif olunub: sahə mülkiyyətçiləri, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti (MMC) və ixtisaslaşmış istehlak kooperativi (bələdiyyə).
Yeni qanunvericilikdə MİS-lərin binaların idarəçilik prosesində iştirakçılığına dair heç bir müddəa yoxdur və bu mülkiyyət formalarının siyahısında MİS-lərə yer verilməyib. Yəni qanun dəyişsə də, mənzillərin idarəetmə prinsipləri praktiki olaraq dəyişməyib. Bu isə o deməkdir ki, yeni Məcəllənin tələbləri işləmir və bu sənəd kağız üzərində qalıb.
Beləliklə, əminliklə deyə bilərik ki, hazırkı Mənzil Məcəlləsi birmənalı olaraq MİS-lərin fəaliyyətini qadağan edir. Çünki Məcəllədə MİS-lərin fəaliyyətinə icazə verəcək heç bir müddəa yoxdur. Ümumiyyətlə isə, 2022-2026-cı illər üzrə Azərbaycanın sosial-iqtisadi inkişaf strategiyasında ölkədə mənzil-kommunal istismar sahələrinin (MKİS) ləğvi yer alıb. Yeni strategiyada mənzil-kommunal təsərrüfatının islahatı ilə bağlı məsələlər nəzərdə tutulub. Bu proses mərhələli şəkildə icra olunacaq.

Hüquqşünas Əkrəm Həsənov “Hürriyyət” qəzetinə müsahibəsində bildirdi ki, Azərbaycanda çoxmənzilli binaların idarə edilməsində ciddi problemlər var: “Yəni vaxtilə SSR dövründə tikilmiş və dövlət fonduna aid olmuş, sonradan müstəqillik dövründə özəlləşdirilmiş binalarda, bəli, dövlətin “JEK”ləri var idi. Və o “JEK”lər bu gün qanunvericilikdə artıq nəzərdə tutulmadığı halda, onlar faktiki bu fəaliyyətlərini davam etdirir, əhalidən pul yığıb, binaların saxlanılması və idarə edilməsi ilə məşğul olurlar. Amma bunun bir səbəbi var… Yəni faktiki onların bu işi davam etdirməsinin səbəbi odur ki, bina sakinləri idarəetməni öz əllərinə almırlar. Hansı ki, bu gün qüvvədə olan Mənzil Məcəlləsinə görə çoxmənzilli binaları sakinlər idarə etməlidir. Belə ki, onlar ümumi yığıncaq çağırmalı və burada binanın idarə edilməsinə dair 3 üsuldan birini seçməlidirlər. Yəni birbaşa bina sakinləri ümumi yığıncağı idarə etməlidirlər. Onlar mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətini təsis etməlidirlər. Bu cəmiyyət də ayrıca hüquqi şəxs kimi binanı idarə etməli, ya da kənar idarəçi bir təşkilatı təyin etməlidir və binanı həmin təşkilat idarə etməlidir. Və həmin ümumi yığıncaq müəyyən etməlidir ki, binanın idarə edilməsi üçün sakinlərdən aylıq nə qədər pul yığılmalıdır. Açığı, sakinlər bunu etmir. Nəticədə də əvvəlki dədə-baba qaydası ilə binanı “JEK”lər idarə edir”.
Bəs, qanuna əsasən, sakinlər ümumi yığıncaq çağırmırsa, idarəçilik necə formalaşmalıdır? Hüquqşünas hesab edir ki, bu halda nəzarəti bələdiyyə öz üzərinə götürməlidir: “Əgər bina sakinləri ümumi yığıncağı çağırmırlarsa, bu halda 6 ay ərzində yerli bələdiyyə çağırılmalıdır. Əgər 1 il ərzində sakinlər idarəetməni müəyyən etmədilərsə (ola bilər ki, ümumi yığıncaq çağırılıb, orada müəyyən edə bilmirlər ki, hansı idarəetmə üsulu olacaq), bu halda bələdiyyə Nazirlər Kabinetinin təsdiq etdiyi qaydalara uyğun olaraq binanın idarəçisini elan etməlidir və onun əsasında da idarəedici təşkilatı seçməlidir. Yəni bələdiyyələr heç vaxt bu vəzifəsini icra etmirlər, bunun da səbəblərindən biri odur ki, bizdə bələdiyyələr əmlak vergisini toplaya bilmirlər.
Biz indi deyirik ki, bələdiyyələrin günahı var, bələdiyyələr neynir?  Axı, bələdiyyələr əhalidən bir qayda olaraq əmlak vergisini də toplaya bilmir. Yəni vətəndaşlar binalardakı mənzillərə görə bələdiyyələrə vergi ödəməlidirlər. Ödəmirlər, bələdiyyə də bunu toplaya bilmir. Düzdür, bu ona haqq qazandırmır. Sən vergini toplaya bilmirsənsə, ver məhkəməyə, vergini yığ. Buna görə də bələdiyyələr ümumi yığıncağı keçirmirlər, təyin etmirlər və nəticədə də “JEK”lər əvvəlki kimi idarəetməni davam edir, əlbəttə ki, qanunsuz şəkildə.
Bəs, təzə tikilən binalarda vəziyyət necədir, hansı ki, orada “JEK” yoxdur?! Əkrəm Həsənov xatırlatdı ki, yeni binaları MTK-lar, yəni Mənzil Tikinti Kooperativləri tikir. Qanun görə, sakinlər öz mənzillərinə daşınmaz əmlakın dövlət reysterindən çıxarış aldıqdan sonra həmin MTK-lar ləğv olunmalıdır və eyni qayda tətbiq olunmalıdır. Yəni bina sakinləri ümumi yığıncaq keçirib, özləri idarəetməni müəyyən etməlidirlər. Bəzi binalarda bu tətbiq var, bir çox binalarda isə yoxdur. Yəni ümumi yığıncağı çox az binanın sakinləri təşkil edir.
Əlbəttə, bird aha deyirəm, bələdiyyələr də kənarda dururlar və öz vəzifələrini icra etmirlər, bu da qanunsuz hesab olunur. Son olaraq da həmin MTK-lar fəaliyyətini davam etdirirlər. Əksər hallarda isə o binanı tikən tikinti şirkəti bir Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyət təşkil edir və sakinlərlə kənar idarəçi kimi müqavilə bağlamağa başlayır. Halbuki, kənar idarəçini sakinlərin ümumi yığıncağı təyin etməlidir. Yalnız bundan sonra müqavilə bağlanıla bilər. Bir sözlə, binaların 99 faizində vəziyyət belədir. Köhnə binalarda “JEK”lər, təzə binalarda isə tikinti şirkətlər qanunsuz olaraq binanın idarə edilməsini öz əllərinə alıblar. Ona görə, biz danışanda bütövlükdə bunu qeyd etməliyik, yəni ancaq köhnə binalarda problem “JEK”lərlə bağlı deyil.
Bəs, nə etmək lazımdır? Hüquqşünas deyir ki, birincisi bundan narazı olan sakinlər məhkəməyə müraciət edə bilərlər: “Çünki faktiki olaraq binanın idarə edilməsinin “JEK”, yaxud da adıçəkilən tikinti şirkəti tərəfindən həyata keçirilməsi onların mülkiyyət hüququnun pozulmasıdır. Ona görə ki, binanın ümumi əmlakı, yəni damı, zirzəmisi, liftləri və s. bu sakinlərin ümumi əmlakıdır. Və yalnız ümumi yığıncağın qərarı ilə kimsə oranı idarə edə bilər. Sakinlər istənilən vaxt “JEK”i də, MTK-nı da məhkəməyə verə, onların qanunsuz fəaliyyətlərini dəyandıra bilərlər. Və sakinlər hətta ödəniş də etmiyə bilərlər, çünki onların vətandaşlardan pul toplamağan heç bir haqqı yoxdur. Günah həm “JEK”lərdə, həm də binanı tikən tikinti şirkətlərində, həmçinin də bələdiyyələrdə və sakinlərdədir. Sakinlər öz haqqlarını tələb etmirlər. Sakinlər qanunsuz əməllərin yayılmasına şərait yaradırlar”.
Hazırladı: Jalə FAMİLQIZI
P.S. Mövzunu davam etdirəcəyik.